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Ley de alquileres: el Gobierno va por la revancha y elabora un nuevo proyecto

13/04/2019 09:52 hs
La Secretaría de Vivienda busca un texto de "consenso" entre inmobiliarias e inquilinos y empezó a convocar a las partes.

El Gobierno insistirá con el proyecto de ley de Alquileres. Después de idas y venidas, de anuncios que no se concretaron y de discusiones encendidas en los medios, el Ejecutivo buscará desde esta semana llegar a un texto de consenso. Para eso, comenzó a convocar a reuniones a agrupaciones de inquilinos y a organizaciones representantes de inmobiliarias y propietarios, según pudo saber TN.com.ar de distintas fuentes que participan de las gestiones.


El presidente Mauricio Macri le encomendó al secretario de Vivienda, Iván Kerr, llegar a un proyecto "de consenso". El funcionario empezó a convocar a inquilinos e inmobiliarias. Y, a diferencia de lo que ocurrió el año pasado, se limaron las diferencias con el Ministerio de Hacienda. Vivienda avanzó en "un proyecto del Ejecutivo, consensuado, coordinado por Jefatura de Gabinete, que lleva también el visto bueno de Hacienda", indicaron fuentes oficiales.


El borrador en el que trabaja el Gobierno busca fijar parámetros para contratos de hasta unas 800 UVA (unos $27.600 actuales), aunque la cifra podría variar según la provincia. "Vamos a poner un parámetro para que las jurisdicciones después terminen de definir el alcance", sostuvieron las fuentes que trabajan en el proyecto.


El texto prohibirá que el inquilino pague comisión inmobiliaria y dispondrá de alternativas a la garantía real, como pueden ser los seguros de caución. También propondrá incentivos para que los propietarios declaren los contratos ante la AFIP, como la ampliación del monto que puede deducir del impuesto a las Ganancias. No se especificó si habrá algún resguardo para que el inquilino pueda garantizarse la factura que le permita a él deducir el alquiler de Ganancias.


El proyecto oficial elimina la prohibición de indexar los contratos de alquiler. "Es algo que ocurre de hecho", remarcaron en el Gobierno. Pero es un punto que promete generar polémica, ya que, a diferencia de otras iniciativas que se discuten, no hay por el momento fórmulas de indexación que sigan a precios y salarios contempladas en la letra del texto de Casa Rosada.


"Es muy complicado confeccionar un índice, porque el cálculo del CVS (Coeficiente de Variación Salarial) viene con dos meses de retraso y eso es insalvable por parte del Indec", justificaron las fuentes que trabajan en la nueva versión de la ley de alquileres. Por eso, el espíritu es "que las partes puedan ajustar por UVA o acuerden otra variable, sin lineamientos obligatorios".


Como había informado TN.com.ar hace casi dos meses, la Federación Nacional de Inquilinos trabajó en un proyecto de ley que presentó en el Senado la legisladora del Frente para la Victoria Silvina García Larraburu, la autora del texto que la cámara Alta había votado por unanimidad en 2016 y que perdió estado parlamentario en diciembre al no ser convalidado por Diputados, a pesar de contar con dictamen de comisión y haber tenido impulso presidencial.


El proyecto de ley extiende el plazo mínimo de los contratos de dos a tres años. También establece una actualización anual del alquiler en base a un índice que combine -en partes iguales- la evolución de los precios y los salarios, en contratos de hasta 2000 UVA por mes ($69.000 actuales).


El texto propone un mecanismo para blanquear los contratos, aunque más sutil del que se preveía y generaba tanto encono entre las inmobiliarias. Inicialmente, se advertía que los contratos no informados ante la AFIP no serían oponibles a terceros (es decir, el propietario no podría reclamar su ejecución en un juicio). Pero la letra cambió. Ahora obliga a las partes a inscribirlos en el Registro de la Propiedad Inmueble. Así, la información estaría disponible en una oficina pública y la AFIP podría contar con ella . Por su parte, el inquilino que pague impuesto a las Ganancias tendría una ventana más accesible para conseguir la factura y poder deducir el pago mensual del tributo.


No es algo algo menor. Aunque las inmobiliarias nieguen problemas, la AFIP impulsa cambios normativos para poder blanquear operaciones y mejorar la recaudación y los locatarios tienen problemas para deducir el tributo. Según datos del Ministerio de Hacienda, en 2017 solo pudieron deducir el alquiler de Ganancias 41.494 contribuyentes de la cuarta categoría, sobre un total de casi dos millones de trabajadores en relación de dependencia alcanzados por el tributo. Si bien no todos los empleados que pagan Ganancias son inquilinos, es llamativo que solo el 2% de esa masa de contribuyentes haya utilizado la deducción en su primer año de vigencia.


Las inmobiliarias, en tanto, presentaron en sociedad un proyecto propio, que cuenta con una serie de incentivos y exenciones impositivas para construir viviendas nuevas destinadas a alquiler, pero que no ingresó al Congreso.


Reuniones en el Congreso

El jueves, en una reunión de la comisión de legislación penal de la cámara de Senadores, los representantes de las inmobiliarias y los propietarios dieron un impulso al proyecto de Alquileres que lleva la firma de la legisladora del Frente para la Victoria, lo que sorprendió a los referentes de los inquilinos.


En diálogo con TN.com.ar, Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad, confirmó el aval del sector a la iniciativa que deberá discutirse en el Senado. "Nosotros, el Colegio de Martilleros de la provincia de Buenos Aires y la Cámara Inmobiliaria Argentina fuimos a la comisión de Legislación. Estuvimos viendo el proyecto de García Larraburu y es bastante bueno. Cambió totalmente el proyecto que ella había logrado pasar en 2016", dijo.


egún Pepe, los corredores tienen dos objeciones. El texto extiende el plazo mínimo de un contrato de locación de vivienda a tres años y los referentes inmobiliarios quieren mantenerlo en dos, con opciones de renovación ilimitadas. Y quieren reducir el alcance de la norma. El texto propone que las cláusulas de ajuste rijan para los contratos de hasta 2000 UVA mensuales. "Entrarían hasta los alquileres de Puerto Madero. Nosotros lo queremos bajar a 250, 300 UVA", dijo el corredor. Serían $10.350 mensuales. Eso dejaría afuera a la mayoría de los contratos de la Ciudad: según Reporte Inmobiliario, el alquiler de un dos ambientes promediaba $12.622 en febrero. Las diferencias son grandes, pero abren la puerta a un punto de encuentro.


Los corredores no se opusieron a inscribir los contratos en el registro de la propiedad. "Eso permitiría evitar estafas en las ventas", explicó Pepe. "Supóngase que usted me vende un inmueble, pero tiene un contrato de alquiler por veinte años. Eso quedaría registrado", añadió.


El texto de García Larraburu -que los inquilinos impulsan- no regula sobre la garantía ni la comisión inmobiliaria. Para Inquilinos Agrupados, la entidad que encabeza Gervasio Muñoz, son cuestiones que competen a las provincias y a la Ciudad. La semana pasada, un fallo de cámara invalidó la norma porteña que prohíbe cobrarle la comisión al inquilino. El gobierno porteño adelantó que apelará.


El Gobierno quiere que la norma nacional amplíe las garantías y regule las comisiones. "La cuestión de la garantíadebemos incluirla como política pública. Y estamos 100 por ciento de acuerdo en que la comisión la pague el propietario", había dicho en febrero una fuente de Vivienda a TN.com.ar.



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